2009年12月21日電/明通新聞專線/-- ，眾多媒體紛紛報道了這樣一則新聞：廣州五區房價其破萬，琶洲貴過天河北，琶洲再一次引起了全廣州乃至全國的矚目。就在今年年中，琶洲的房價還是9000元/平方米。僅僅不到半年的時間，琶洲房價的均值已經漲到了18731元/平方米的高度，而廣州的老牌商務中心區天河北的均價是12963元/平方米，天河北在廣州人的眼中一向是高檔樓盤的聚集地。有媒體分析說，琶洲房價的上漲是源于琶洲地塊的樓盤比較稀缺，會展經濟為琶洲帶來的升值潛力得到了投資客的充分認可，房價水漲船高。

    作為會展經濟中心區的琶洲，房價在五年中上漲了10倍！雖然房價的高漲已經成為一個社會問題，但是沒有人能夠否認房價的水平是一個地塊商業價值的最好注解。事實表明，琶洲才是廣州四大商務中心區中的“新科狀元”。今天的琶洲擁有世界上最先進的展館，是多家企業總部的聚集地，不僅如此，琶洲正日益成為廣州最具活力的商圈，昔日廣州商務區成長的經驗正在琶洲得到復制，昔日廣州商務區發展過程中的教訓在琶洲都得以避免。讓我們回顧廣州商務中心區的發展歷程，我們會得出結論：琶洲是工商領袖落子廣州的最佳地點，琶洲是CBD辦公的最優選擇。

    天河北的“發跡史”

    時間還要回溯到1987年，這一年，中華人民共和國第六屆運動會（六運會）在天河區新建成的天河體育中心舉行，此時距天河區成立僅僅3年。六運會之后，天河區的一切都開始發生變化，宏偉的體育中心為天河區的發展撐起了一片廣闊的天空，這片昔日農田上發生的情境，讓全中國的人都贊嘆不已。

    其時正值廣州當時的商務中心區環市東區域遇到發展瓶頸，廣州正需要建立一個新的商務中心區。毗鄰體育中心的天河北路、林和西路也正在此時迎來了一批懷揣著夢想外鄉人，天河北的輝煌就這樣開始了，廣州的90年代就這樣開始了。

    天河北的輝煌并不僅僅在于她聚集了廣州最早一批現代產業精英，1992年一座名為天河城的建筑動工興建，這座建筑僅商場部分的造價就高達12億元。1996年天河城試營業，這座建筑后來又被稱為“中國第一SHOPPING  MALL”。到了2004年，天河城的營業額達到了40億，這一年的五月一日，天河城一天的客流量是81萬。除了天河城，天河北區域還有正佳廣場、廣百百貨等多家商場，“商圈+商務圈”模式將天河北推向了中國城市商務區的最前排。

    或許，極盛而衰是事物發展的規律，在天河北迎來了廣州地標中信大廈進入巔峰之后，各種各樣的“都市綜合癥”開始出現。雖然經過天河北區域公交車線路多達28條，但是有時坐車不一定比走路快，天河北的周圍的三處十字路口被稱為廣州的三大堵點，規劃的欠缺也使得天河北有多處交通死角，加之該區域的居住者多為有車人士，交通瓶頸更顯突出。此外由于天河北多為密度較大的單體樓，綠化率較低，空氣、噪音問題在所難免。這一切，使得天河北的發展遇到了障礙，出現文章開頭的一幕，委實是規律使然。

    陷入發展瓶頸的天河北

    沒有集聚效應的CBD——珠江新城

    下一個“天河北”在哪里？當天河北的發展空間日趨飽和之時，經理人們、投資客們、開發商們開始尋找廣州下一個地產金礦。在天河北發展瓶頸初現之時，廣州市政府提出了開發珠江新城的規劃，于是，珠江新城開始成為發展商們重點布局的區域。然而事與愿違，規劃出爐之際恰逢東南亞金融危機之時，珠江新城的開發陷入了急功近利的泥潭。

    今天，當廣州人談到珠江新城往往表現出情感復雜的唏噓之詞。珠江新城擁有廣州新世紀的兩大地標建筑——海心塔（小蠻腰）和國際金融中心（西塔），站在珠江新城的江對面一眼望去，鱗次櫛比的高樓大廈讓人不禁想到紐約、東京和香港。然而，珠江新城之痛，恰恰就在于過高的容積率與住宅和寫字樓的交錯混雜、商務設施與生活設施的不完善，珠江新城似乎是廣州城市建設的一塊“雞肋”。“什么東西都有，但沒有真正的集聚效應”，“雜七雜八，功能定位就存在混雜、紊亂的問題”，廣州市委書記朱小丹如此評價珠江新城。現在說珠江新城CBD，更像是心理上的，而不是實體的。

    2003年11月，廣州市政府公布了《珠江新城規劃檢討》，2008年6月，廣州市規劃局宣布：廣州市將跳出6.4平方公里小CBD的局限，延展CBD功能，總體規劃范圍23.6平方公里的琶洲—員村地區將成為珠江新城CBD的延伸區域。雖然這是挽救珠江新城開發之失的無奈之舉，卻成為琶洲的一大機遇，隨之而來的政府的強大推力成為人們提升對琶洲的信心的又一動力。同樣還是廣州市委書記朱小丹，他給琶洲的定位是：以發展總部經濟和高端會展業為重點，成為廣州的新城市中心地區。

 

    超高容積率的珠江新城

    琶洲，琶洲！

    如果說環市東的資源局限造就了天河北，政府的鼎力規劃造就了珠江新城，那么，不當規劃為珠江新城帶來的巨大瑕疵成就了琶洲。琶洲，中國第一展——廣交會的永久舉辦地，會展經濟的引擎拉動的不僅僅是琶洲會展的繁華，琶洲已經創造了太多的會展輝煌，種類繁多的各種展覽令琶洲成為廣州終年的繁華之地。雖然琶洲與珠江新城、員村一起被規劃為未來的廣州CBR（中央商務帶），不過翻開各大房地產咨詢機構的投資建議，琶洲往往占據著比前三者更加顯耀的位置，因為從投資的角度上講，琶洲的前景最為光明。今天的琶洲，擁有的不僅僅是會展經濟和總部經濟，曾經令天河北走上輝煌的“商圈+商務圈”模式，在琶洲已經初具規模。琶洲商貿的崛起，改變的不僅僅是廣州的商業地理，更是南中國的產業格局。

    吉盛偉邦，起源于中國北方的家具零售行業的市場先鋒，早在2004年就落子廣州，2009年6月，厚積薄發的吉盛偉邦廣州（琶洲）采購中心正式開業，敏銳的財富嗅覺使得吉盛偉邦成為琶洲“原住民”級別的財富開掘者。因為吉盛偉邦，琶洲不再僅僅是一個會展核心區，開始變得充滿商圈氣質。

    琶洲的商業氛圍就這樣被營造起來，被先行者裹挾而來的，是逐利而居的競爭對手。在市場經濟體系下，從來都沒有后來者弱于先行者的道理。緊跟吉盛偉邦之后進駐琶洲的，是另一個家居行業大鱷——紅星美凱龍。僅僅在吉盛偉邦琶洲采購中心開業一個月之后，紅星美凱龍在琶洲島上奢華的香格里拉酒店召開了廣州紅星美凱龍全球家居博覽采購中心招商大會，主辦方請來了鳳凰衛視的曾子墨擔任會議主持。兩大家居巨頭在相距200米的幅地直面交鋒，這在中國家居賣場業還是第一次。從此以后，“買家具去琶洲”開始成為廣州人的思維定勢。

    南豐集團，香港最大的非上市公司，當南豐集團成為開發琶洲的又一支巨力，人們真正意識到，琶洲的未來真的無法限量。如果說吉盛偉邦和紅星美凱龍在復制它們在全國其他地區的經驗，那么南豐匯將引領整個廣州的專業市場的升級換代。由于各種原因，廣州的各個專業賣場歷史悠久、交易興旺的另一面是配套落后、定位不高，現金交易依然是買賣的主要形式。顛覆這一現狀的地點，就是琶洲。2011年，琶洲將出現一個23億元打造的“時尚首飾的世界門戶”。

    琶洲美麗的夜景潛藏著無限動感的商機

    琶洲物業的商業價值也應該排在世界前5名內！

    正如紅星美凱龍國際家居連鎖董事長兼CEO車建新所言，“琶洲島上的展覽館面積已經達到世界第一位置，當在這里所舉辦的展覽會的交易額也達到中國的第一位時，琶洲物業的商業價值也應該排在世界前5名內！”

    創造奇跡的會展經濟將琶洲打造為廣州最具活力的商圈，會展、商貿、總部三大引擎的集合效應絕不會是簡單的加法，三者疊加起來的能量將推動琶洲發展的速度成幾何級數。而這一切，都將成為投資琶洲物業的強烈信條。便利的交通和發展前景，令琶洲日益受到國內外知名企業的追捧，除會展客外，其他如銀行、廣告、建筑、房地產、醫療、汽車等一些非會展的行業目前也已紛紛進駐琶洲：如寶馬、一汽大眾、廣發基金、泛亞航空等都已在琶洲辦公。琶洲島上炙手可熱的寫字樓項目中洲中心、保利世貿中心創造的輝煌證實了一切。

    2009年的10月，琶洲島上的財富機遇出現，中洲交易中心（中洲中心二期）公開銷售。中洲交易中心創造的不只是琶洲島上的又一座地標——華麗的懸空90米、長120米的零支點空中觀光長廊，更是通向財富與機遇的辦公寶地。中洲交易中心手中緊握的是牽動廣州發展的商務中心區的接力棒，引領廣州新生代CBD辦公典范的，就是這座目前島上唯一在售的新建商業項目。

    琶洲即將打造出廣州最具活力商圈 ，而位于琶洲“新中心、新核心”的中洲交易中心這座新CBD辦公典范的商業價值有多大？縱觀廣州新商業的中心變更迭替，答案已然揭曉。

 
    中洲交易中心商業潛力無限(效果圖)