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　　高回報仍需防范泡沫

　　11月14日，順豐宣布與嘉民在香港簽署戰略合作協議，雙方擬建立長期合作伙伴關系，共同合作開發建設倉儲設施。事實上，不僅是快遞，蘇寧、京東等多家電商企業紛紛加碼物流基礎設施建設，搶灘物流地產市場。

　　順豐涉足物流地產

　　根據協議，嘉民將進一步加深與順豐的合作關系，協助后者實現全球發展計劃。為此，嘉民將開發優質物流設施幫助順豐加快業務拓展。談到雙方的合作，順豐方面表示，通過知識共享，雙方將在物流倉儲設施方面開展合作，確保順豐在全球擁有優質的物流和倉儲設施。

　　嘉民亞洲區首席執行官麥嘉利表示：“在中國，我們已為順豐開發了4個優質倉儲設施，嘉民的全球化工業地產平臺專注于主要樞紐城市，這與順豐的發展需求相符。我們期待開發全新的一流設施，以幫助順豐實現其全球發展的愿景。”

　　公開資料顯示，嘉民是一個全球性工業地產集團，在16個國家持有、開發和管理工業地產。嘉民專注于商務園區，同時擁有一系列的地產基金，為投資者提供專業服務和投資物業資產的途徑。

　　與嘉民合作并不是順豐首次涉足物流地產，記者發現，順豐于近期與多家知名物流地產商“達成戰略合作”。

　　9月6日，順豐與萬科物流簽署戰略合作協議，雙方擬加強互動協調，充分發揮優勢互補，在物流倉儲、冷鏈探索、智慧化園區及商業配套等方面尋求戰略合作，互相支持，實現共贏。

　　5天后，順豐又與普洛斯簽訂《戰略合作意向書》，雙方擬加強合作，加深物流中轉場、供應鏈倉儲、冷鏈領域及物流設備金融等方面的合作，打造更優質的物流倉儲設施，為客戶提供高品質和快速專業的服務。

　　自建物流拓展倉儲資源

　　關注物流地產的不只有快遞企業，擁有自建物流的電商也是物流地產的密切關系方。

　　11月13日晚，蘇寧云商發布公告稱，蘇寧物流與深創投不動產擬聯合發起物流地產基金，投資蘇寧擬建、在建及已建成高標準倉儲物流設施，并尋求并購其他市場主體的倉儲物流設施。基金目標規模300億元，首期募資50億元。蘇寧表示，伴隨零售業務規模的持續增長，用戶對物流服務時效要求日益增強，同時自有物流對外開放程度不斷深化，公司需加快獲取更多物流倉儲資源。

　　近年來，蘇寧物流一直在加快基礎設施網絡建設，提升物流運營效率。其三季報顯示，蘇寧物流及天天快遞擁有倉儲及相關配套設施總面積628萬平方米，擁有快遞網點近2萬個，物流網絡覆蓋全國352個地級城市、2810個區縣城市。

　　對于京東來說，倉儲在自建物流體系中占據了非常重要的位置，物流地產更是其熟悉的領域。

　　京東發布的2017年三季度財報顯示，報告期內，其在全國運營405個大型倉庫，總面積約900萬平方米，并加大了智慧物流和智慧供應鏈的技術投入。京東表示，通過加碼物流建設，零售基礎設施的地位不斷夯實。隨著物流設施持續向第三方商家開放，京東將獲得可觀的邊際收益。

　　除了電商，房地產企業同樣重視物流地產布局。今年10月，房地產業龍頭萬科成立了物流地產投資基金，同時在多地投資物流地產項目，還參與了普洛斯的私有化收購。此外，綠地、越秀等房企均將物流地產作為業務拓展方向，而平安等金融機構也在積極搶灘物流地產市場。

　　發展還需防范泡沫

　　除房企外，電商、金融機構等企業都在加快速度搶灘物流地產，其內在動力是什么?業內普遍認為，較高投資回報率是重要原因。廣發證券認為，高標物流倉儲設施的收益率明顯高于其他商業類地產。目前，我國一線城市的物流地產收益率為6.5%~7%，而寫字樓及購物中心的收益率只有4%~5.5%。

　　萬科董事會主席郁亮曾表示，未來10年，萬科的房地產開發和物業服務仍將保持穩定發展。“另外有機會做得很大、可以向行業數一數二目標發展的優勢業務有兩個：一是商業地產開發和運營，二是物流地產。”

　　電商觀察人士李成東表示，對電商企業而言，除了投資回報、物業增值外，物流地產還可與關聯行業實現產業鏈協同。電商企業自有物流資產價值高，通過合資成立物流地產基金，有助于盤活資產，加速能力提升。

　　中國指數研究院的報告顯示，物流地產的規模化發展時期已去。未來，項目布局將更加集中于一線城市周邊的衛星城、“一帶一路”沿線城市以及位于交通大動脈的重點城市。在增量用地規模減少的情況下，企業間通過更加靈活的合資、戰略合作、入股等形式，打破土地獲取瓶頸，實現優勢互補。而把握高標倉儲的智能化發展機遇，不斷豐富、提升運營服務內容及水平，將成為物流地產的發展趨勢。

　　不過，專家也認為，物流地產的發展并不像看上去那么“美”。清華大學互聯網產業研究院副院長劉大成認為，對于投資方而言，發展物流地產將面臨三重挑戰——

　　首先，物流地產投資回報期較長，收益更多依賴物流地產的運營能力。其次，物流地產的成功運營，要么有本地區域化產業生態鏈的支持，要么有橫向網絡化平臺的支撐，或者有第四方物流管理運營公司的市場分額，才能維持生存、贏取利潤。最后，只有實現土地溢價、物流規模及范圍溢價、物流增值服務溢價，才能讓物流地產實現真正的可持續快速增長。

　　在劉大成看來，物流地產面臨的挑戰主要是防范泡沫。“物流地產的主要特點是物業經營，客戶主要是物流企業，這一領域很難像住宅市場那樣存在很大的投機性需求。只有真正符合市場需要的物流地產項目才值得開發，一哄而上的道路行不通。”